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借名买房那些事儿

来源: 2018年08月15日

借名买房那些事儿

所谓“上有政策,下有对策”,在房子这方面表现的淋漓尽致。为了实现“房子是用来住的,不是用来炒的”的理想,国家全方位多角度出台了一系列政策,如各种房地产交易税、如各种保障性住房政策的出台、如区域性对购房资格的限制等等,但是老百姓总还是想买房,不管符不符合购房资格,不管买了房是用来干什么,总还是有源源不断的人想尽各种手段规避国家政策来买房,应运而生的便是“借名买房”的形式。

何为借名买房

所谓借名买房,顾名思义,就是用别人的名字买房子。一般表现为,钱是我出的,房买了我住,但是房产证上显示的名字是别人的。

法院不支持借名人要求确认其为房屋所有权人的请求

房子作为不动产,根据物权法的规定,是登记产生所有权效力。也就是从物权上来说,房产证上是出名人的名字,房子的所有权人则是出名人的,而且具有対世效力。対世效力也就是说如果出名人称自己是房屋所有权人,将房子卖给第三人的话,第三人根据物权法第106条是可以善意取得房屋的所有权的,而且借名人也无权要求第三人返还房屋。因此,如果双方后来出现争议了,出名人不承认房子是借名人的了,借名人起诉到法院,要求法院确认借名人是房屋的所有权人,法院一般是不予支持的。所以说借名买房,风险还是很大的,尤其是像现如今房价飞涨的年月。

从合同纠纷角度寻求法律救济

但这也并不是意味借名人就完全没有救济途径了。明明你出钱买的房子,你住着,结果却要被赶出去,或房子被别人占为己有,法律若不救济如何让“每一个老百姓在司法审判中感受到公平正义”?!虽然从物权的角度,救济途径走不通,但是从债权的角度,借名人和出名人之间当初在协商借名买房时,肯定是形成了一个借名买房协议的,无论该协议是口头的还是纸面的。所以,借名人还是可以从合同纠纷的角度寻求法律的救济的。

有书面协议

这种情况下,如果有书面的借名买房协议,则比较简单了。只要合同是真实有效的,而目前房子是可以上市交易的,借名人则可以要求法院判令出名人将房子过户给借名人。这样的诉求,从目前的司法判例看,一般都是可以支持的。

如果发生争议时房子并不能上市交易,如经济适用房一般都有年限的限制,或者借名人并不具备买房资格如北京的房外地人不能买,那借名人要求过户是行不通的,但借名人可以要求出名人返还其买房的所有花费及买房以来房屋的升值价值部分。当然,这部分价值需要通过评估来确定。就本人目前的实务经验来看,一般评估的价值会比市场价略低一些,但是这也是没有办法的事情,毕竟升值价值只能是一个估值, 你又没有更客观的方式可以确定升值的价值了。这也算是借名买房需要承担的争议风险吧。

没有书面协议

比较麻烦的一种是双方当初并没有书面的借名买房协议,只是口头的商议了一下借名买房的事情。虽然借名买房约定的形式既可以为书面约定,也可以为口头约定

借名买房那些事儿

,但现在出名人不认这个事了,就形成了双方各执一词的局面。口说无凭,这个时候就得用证据说话了。都说房子是自己的,就得各自拿出证据来证明房子是自己的。

目前,全国的法院在对是否存在口头约定借名买房的认定上已形成了统一,一般是综合房屋的出资、房屋的占有使用、购房票据及产权证书的持有以及对于借名购房有无合理解释四方面来进行判断。

比如借名人通过银行转账凭证等可以证明购房款是自己出的,房子自买了以来一直是自己占有使用的,购房合同、房产证以及各种买房时的凭证都在自己手里,对借名买房又能有一个合理的解释,比如自己当初没有资格买,又需要买所以选择了借名买房……,则法院则可以认定双方之间确实存在借名买房的法律关系。

当然,借名买房的发生多存在一些对国家、地方购房政策的规避,对于这一点的处理,各省市法院的裁判思路并不同意,有的认为这种规避并不违反法律、行政法规的强制性规定,所以借一般房效力有效;有的则认为这种规避构成了对社会公共利益的损害,无效;还有的认为这是一种借名人、出名人恶意串通,损害国家利益的行为,所以无效。不管有没有效,黑的总是黑的,白的总是白的,法院最终的裁判结果肯定是会在各方已发生冲突但均需保护的合法权益之间取得一个平衡来进行裁判。

而每一个计划做借名买房的人,也最好要考虑清楚借名买房可能存在的各种风险。

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