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房企上演短债步步惊心房企资金流两级分化

来源: 2019年01月11日

房企上演短债“步步惊心” 房企资金流两级分化

4月5日,龙湖地产公告宣布,获得21.25亿港元及3923万美元(相当于总值24.3亿港元)的银团贷款。不久,中海外地产也于11号宣布,也获得银团为期3年,总金额高达76亿港元的定期融资贷款。而另一方面,部分上市房企短期债务与现金之比已经达到100%的红色警戒,房企的资金流呈现两极分化的趋势。[2012年房地产行业洗牌开始 将迎新一轮并购活跃期 ]

稳者愈稳

4月5日,龙湖地产公告宣布,获得21.25亿港元及3923万美元(相当于总值24.3亿港元)的银团贷款。本次银团贷款是2012年香港上市的内地房地产企业在海外银行市场成功筹组的首笔银团贷款。公告显示,贷款为3年期定期贷款,年利率仅为香港同业拆息加400个基点,贯彻龙湖保持低资金成本的策略。贷款款项将用于龙湖地产的一般营运资金。过往3年,集团综合借贷成本都较同期央行基准利率低,2011年全集团综合平均利率仅为6.4%,为上市的非国有房企中借贷成本最低的公司之一。

据研究机构汤森路透发布的最新数据表明,今年一季度中国香港的银团贷款额比去年同期下降逾60%。在海外银行市场流动紧缩的大背景下,龙湖的低成本融资可以说是海外资本市场对其稳健自律财务策略的肯定。

继龙湖之后,龙头房企中海地产于11号宣布,公司与十二家银行组成的银团签订一项76亿港元3年期的俱乐部贷款,中国海外发展同时表示,该笔贷款主要用于偿还现有银行贷款以及房地产业务发展。

据了解,此次融资已是中海外今年以来第三次成功大规模融资,龙年春节之后

房企上演短债步步惊心房企资金流两级分化

,中海外即在国际债券融资领域抢先一步,发行了5年期、票面利率4.875%的5亿美元优先票据,后又扩大至7.5亿美元。此后数日,中海外又联合中银国际发起“第二期和谐房地产基金”,预期募集资金不超过5亿美元。

在两大龙头企业海外融资的过程中,稳健的财务状况成为撬动新资本注入的前置要素,“稳者愈稳”的马太效应前所未有的显现出来。在境内银行市场,资金同样呈现出优先流向低风险客户的趋势。同样是龙湖地产,其旗下的北京大兴项目近日获得19亿元开发贷,利率仅较基准利率上浮10%,有银行业内人士分析表示,在当前房地产调控深入、银根定向紧缩的背景下,能取得这一放贷规模和利率水平的开发企业屈指可数,注定只能是个案。上月底,穆迪投资者服务公司表示,对龙湖Ba2公司家族评级和高级无抵押债券评级维持稳定。穆迪助理副总裁兼分析师曾启贤称:“龙湖地产的2011年业绩反映出其强劲的销售执行力,以及其在重庆、成都、和北京等核心市场的成熟品牌地位。另外,龙湖地产亦维持了充足的流动性,以应付目前具挑战性的市况。”

不少的投行和评级公司也纷纷看好中海,认为其大举融资并不代表其资金现状堪忧。其最新出炉的2011年年报显示,中海外去年营业额超过485亿港元,同比增长9.6%;净利润上升21.5%至150亿港元(约合人民币125亿元),达到了历史峰值,且其以上百亿元的净利润稳夺房地产行业第一名。

短债拷问

近两年的宏观调控政策,让众多开发商举步维艰,两会期间温家宝总理“房价还远远没有回到合理价位”之语,更是让开发商们充分意识到“稳健防寒、现金为王”的必要性。虽然房企纷纷高喊“不差钱”壮胆,但是资金链仍然受到市场的拷问。

根据花旗全球金融(Citigroup Global Markets)提供的数据显示,华润、远洋、富力、世茂、保利、雅居乐等8家房企短期到期债务与现金比已经超过了100%,快速资金回笼或者融资贷款已经是迫在眉睫。其中尤以华润资金问题最为凸显,华润目前可支配现金为152.68亿港币,但短期到期债务却达到了220.73亿港币,资金缺口高达68个亿,除了加快推盘快速回笼外,融资贷款势在必行;另外远洋也有超过20亿的短期资金缺口。保利和雅居乐等企业资金缺口较小,依靠正常市场回笼也能满足短期需求,不过要想在土地市场有大的动作,从外部筹集资金也是必不可少。

短期到期债务高达149.83亿的世茂地产更是反应剧烈。据了解,从2月份开始,全国各地的世茂楼盘开始降价促销,其幅度之大让人目瞪口呆。据世茂地产合约销售数据显示,其2月份商品房成交均价由1月份的18064元/平方米下调至10089元/平方米。浙江宁波北仑的世界世贸湾楼盘更是打出了5.8折的惊人之举,相当于回头当地6年前的水平。

房地产市场一向是几家欢喜几家愁,有人为了资金头疼时,也有人早开始广积粮,高筑墙。SOHO、龙湖、恒大、万科、中海等龙头企业充足的现金流优势展露无遗。

向来以大规模开发,高速现金周转著称的恒大、万科两家巨型房企航母依然稳健。恒大作为国内开发量最大的企业,现金持有量达到了282.04亿,即使刨除短期到期债务102.28亿,仍然有179.76亿的现金,目前排名业内第一,足够支撑其在全国各地继续攻城略地;万科几十年如一日的坐拥龙头宝座,自然有其道理,342.4亿的可支配现金让其傲视群雄,即使有接近一半的债务短期到期,仍然可以随时动用超过100亿的现金,足以保证期稳过市场寒冬。

相比其他房企防寒过冬,龙湖的日子可以说过的滋润,向来以精品著称而非大规模开发的龙湖在资金需求上本就没有其他龙头企业迫切,短期到期债务比例又较低,再加上银团贷款的资金,使其流动现金甚至超越了万科达到130亿,坐拥如此庞大的现金流,进可攻,退可守。

另外同样手握巨资的中海外,其董事局主席孔庆平在其2011年业绩发布会上就表示:“今年公司预计资本投资总额为600亿元人民币,其中,约300亿元用于发展现有项目,其他约250亿元用于购地。”由此可见,中海外已经决定将“不差钱”演绎到底。

在资金密集型行业,资金链的运转情况决定了企业的发展步伐,良好的现金流为企业带来的不仅发展上得勇气,也让企业在不确定的市场状况下游刃有余。无论是以老大自居的万科、以量取胜的恒大、还是品质为王的龙湖、亦或是闷声发财的中海良好的财务情况已经让其在2012年伊始就已经取得领先一筹的资格。

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